按照我国法律，什么样的房子才算是别墅？(怎样的房子算是别墅)-冷知识百科

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按照我国法律，什么样的房子才算是别墅？

　　.
　　法律不管这事。别墅建在土地上，国土资源部对别墅有定义，呵呵。

　　别墅（Villa）：“口”
　　双拼（Two Family House）：“日”
　　排屋（Town House）：“目”

　　排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

　　别墅的买卖双方合同一般都有注明：
　　1、本商品房户型为：别墅；
　　2、**别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

　　国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

　　别墅是包括**层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层**洋房”、“联排、双拼排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

　　容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

　　规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，**对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

　　自停批别墅用地的政策**以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋**之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

　　目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

　　现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

　　别墅价值不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍以上。

甲乙丙类建筑怎么分类

按照我国法律，什么样的房子才算是别墅？

按《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004整理，列出了常见的抗震设防类别为甲类和乙类的建筑，除此之外，基本上可以按抗震设防类别为丙类的建筑进行抗震设防。
一、基本规定

建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类别。

甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重此生灾害的建筑，乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑，丙类建筑应属于除甲、乙、丁类建筑以外的建筑，丁类建筑应属于抗震次要建筑。

甲类建筑在地震破坏后会产生巨大社会影响或造成巨大经济损失。严重次生灾害指地震破坏后可能引发水灾、火灾、**、剧毒或强腐蚀性物质大量泄漏和其他严重次生灾害。

乙类建筑属于地震破坏后会产生较大社会影响或造成相当大的经济损失，包括城市的重要生命线工程和人流密集的多层的大型公共建筑等。

丁类建筑，其地震破坏不致影响甲、乙、丙类建筑，且社会影响和经济损失轻微。一般为储存物品价值低、人员活动少、无次生灾害的单层仓库等。

二、抗震防灾建筑

①医疗建筑的抗震设防类别，应符合下列规定：

**特等医院的住院部、医技楼、门诊部，抗震设防类别应划分为甲类。

大中城市的**医院住院部、医技楼、门诊部，县及县级市的二级医院住院部、医技楼、门诊部，抗震设防烈度为8、9度的乡镇主要医院住院部、医技楼，县级以上急救中心的指挥、通信、运输系统的重要建筑，县级以上的**采、供血机构的建筑，抗震设防类别应划分为乙类。

工矿企业的医疗建筑，可比照城市的医疗建筑确定其抗震设防类别。

医院的级别，**医院指该医院总床位不少于500个且每床建筑面积不少于60m2，二级医院指床位不少于100个且每床建筑面积不少于45m2。**特等医院为极少数承担特别重要医疗任务的**医院。

②消防车库及其值班用房，抗震设防类别应划分为乙类。

③大中城市和抗震设防烈度为8、9度的县级以上抗震防灾指挥中心的主要建筑，抗震设防类别应划分为乙类。

工矿企业的抗震防灾指挥系统建筑，可比照城市抗震防灾指挥系统建筑确定其抗震设防类别。

当一个建筑只在某个区段具有防灾指挥中心的功能时，可将该区段划分为乙类。

④疾病预防与控制中心建筑的抗震设防类别，应符合下列规定：

承担研究、中试和存放剧毒的高危险传染病**任务的疾病预防与控制中心的建筑或其区段，抗震设防类别应划为甲类。

县、县级市以上的疾病预防与控制中心的主要建筑，除上一款规定者，其抗震设防类别应划分为乙类。

三、公共建筑和居住建筑

甲类：科学试验建筑中，研究、中试生产和存放剧毒的生物制品、天然和人工细菌、**（如鼠疫、霍乱、伤寒和新发高危险传染病等）的建筑。

乙类：①体育建筑中，使用要求为特级、甲级且规模分级为特大型、大型的体育场和体育馆。

关于使用要求和规模的分级，特级指举办亚运会、奥运会级世界锦标赛的主场；甲级指举办全国性和单项国际比赛的场馆；大型体育场指观众座位容量不少于40000人，大型体育馆（含游泳馆）指观众座位容量不少于6000人。场馆要同时满足使用等级、规模的要求。

②影剧院建筑中，大型的电影院、剧场、娱乐中心建筑。

其中，大型剧场、电影院，指座位不少于1200；大型娱乐中心指一个区段内上下楼层合计的座位明显大于1200同时其中至少有一个座位在500以上（相当于中型电影院的座位容量）的大厅。

③商业建筑中，大型的人流密集的多层商场。当商业建筑与其它建筑合建时应分别判断，并按区段确定其抗震设防类别。

其中大型商场指一个区段的建筑面积25000m2或营业面积10000m2以上的商业建筑，若取平均每位顾客1.35 m2计算，则人流可达7500人以上。这类商业建筑一般需同时满足人员密集、建筑面积或营业面积符合大型规定、多层建筑等条件；所有仓储式、单层大商场不包括在内。

当商业建筑与其它建筑合建时，包括商住楼或综合楼，其划分区段按比照原则确定。例如，高层建筑中多层的商业裙房区段或者下部的商业区段为乙类，而上部的住宅可以为丙类。还需注意，当按区段划分时，若上部区段为乙类，则其下部区段也应为乙类。

对于人员密集的证券交易大厅，可按比照原则确定抗震设防类别。

④博物馆和档案馆中，大型博物馆，存放国家一级文物的博物馆，特级、甲级档案馆。

其中，大型博物馆指建筑规模大于10000m2，一般使用于各**部委直属博物馆和各省、自治区、直辖市博物馆。特级档案馆为国家级档案馆，甲级档案馆为省、自治区、直辖市档案馆，二者耐久年限要求在100年以上。

⑤会展建筑中，大型展览馆、会展中心。

在上述展览馆、会展中心中，在一个区段的设计容纳人数一般在5000人以上。科技馆可比照展览馆确定其抗震设防类别。

⑥教育建筑中，人数较多的幼儿园、小学的低层教学楼。这类房屋采用抗震性能较好的结构类型时，可仍按本地区抗震设防烈度的要求采取抗震措施。

其中，低层建筑是指层数不超过三层的砌体房屋。人数较多的幼儿园指单体建筑幼儿人数200人以上；人数较多的小学指单体建筑学童人数600人以上。如果采用抗震性能较好的混凝土结构材料和合理的结构类型时，抗震措施可仍按原设防烈度采用。

对于敬老院、福利院、残疾人的学校等地震时自救能力较弱人群使用的砌体房屋，可比照上述幼儿园相应提高抗震设防类别。

⑦高层建筑中，当结构单元内经常使用人数超过10000人时，抗震设防类别宜划分乙类。

此类建筑按人均面积10m2估算，则建筑面积大致超过100000m2，在一个结构单元内集中如此多人数属于高层建筑，其抗震措施一般需要专门研究，即提高的程度是按总体提高一度、提高一个抗震等级还是在关键部位采取比丙类建筑更严格的措施，可以经专门研究和论证确定。

丙类：住宅、宿舍和公寓。

四、仓库类建筑

仓库类建筑中，储存放射性物质及剧毒、易燃、易爆物质等具有火灾危险性的危险品仓库应划分为乙类建筑；一般储存物品的价值低、人员活动少、无次生灾害的单层仓库可划分为丁类建筑。

除上述乙类建筑外，仓库并不都属于丁类建筑，需按其储存物品的性质和影响程度来确定，由各行业在行业标准中予以规定。

五、说明

①本文根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2004制定；

②确定建筑物抗震设防类别时，可参考本文，若按乙类或甲类建筑设计，应有有关主管部门的批文。